In der deutschen Rechtsordnung sind der gute Glaube des Grundbuchs und seine vermutete Richtigkeit gesetzlich vorgesehen. Das in Bulgarien anstelle eines Grundbuchs geführte Immobilienregister dient hingegen nicht dem Schutz des öffentlichen Glaubens. Der gutgläubige Erwerber erwirbt nicht das Eigentum von einem eingetragenen Nichteigentümer. Das Register wirkt nur negativ, nach dem Vorbild des französischen Modells. Die Eintragungen des Registeramts dienen hauptsächlich zur Verlautbarung von Rechtsstreitigkeiten über Liegenschaften, begründen aber in der Regel keine Rechtsänderungen. Ausnahmsweise hat die Eintragung einer Hypothek konstitutive Bedeutung. Ähnlich der Transkription in Frankreich ist die Eintragung grundsätzlich nicht rechtsbegründend und äußert nur Drittwirkungen. Ihr Hauptziel ist, die entsprechenden Umstände Dritten bekannt zu geben. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung gelten sie Dritten als bekannt. In den Fällen eines Doppelverkaufs oder der gerichtlichen Geltendmachung konkurrierender Rechte verwirklichen Registereintragungen jedoch das Prioritätsprinzip Sollte der Erwerber vom Nichtberechtigten seinen Erwerb doch zeitlich vor der Eintragung der Anfechtungsklageschrift des wahren Eigentümers in das Immobilienregister eingetragen haben und dann im Verfahren obsiegen, dann erwirbt er das Eigentum unabhängig vom Ausgang des vom wahren Eigentümer geführten Prozesses. Deswegen ist eine Überprüfung des Immobilienregisters gerade vor, aber auch gleich nach dem Kauf dringend empfohlen. Sorgfältige Käufer eröffnen ein Treuhandkonto, auf dem der Kaufpreis eingezahlt und nur dann freigegeben wird, wenn ein Registerauszug die erstrangige Eintragung des Übertragungsgeschäfts des Käufers ausweist. Denn es kann nie ausgeschlossen werden, dass ein Konkurrenterwerber sein Eigentum als Erster eintragen lässt. Die Aufgabe des bulgarischen Immobilienregisters erschöpft sich insofern in seiner Rechtsschutzfunktion. Seine Hauptwirkung, so wie in anderen Rechtsordnungen, ist die negative Publizität, so wie in Frankreich und Italien.

Das Grundbuch ist in Bulgarien für den Erwerb von Immobiliarrechten grundsätzlich ohne Bedeutung, indem sich der dingliche Rechtserwerb schon mit Schließung des entsprechenden Vertrags außerhalb des Immobilienregisters vollzieht. Die Eintragung der Rechtsänderung an sich gewährleistet das Bestehen des eingetragenen Rechts nicht. Maßgebend für das Bestehen oder Nichtbestehen des Rechtes an einem Grundstück sind die entsprechenden Eigentumsurkunden, z. B. die notarielle Erwerbsurkunde oder eine sie ersetzende gerichtliche Entscheidung. Die Richtigkeit des Immobilienregisters wird nicht vermutet, obwohl die eingetragenen Umstände Dritten als bekannt gelten. Diese Funktionen des Grundbuchs erfordern eine besonders sorgfältige Untersuchung der Rechtslage einer Immobilie durch den Kaufinteressenten. Trotz der Eintragung im Grundbuch müssen in der Regel zahlreiche weitere Unterlagen verschiedener Art zur Prüfung der Eigentumsrechte erhoben und gründlich untersucht werden, neben notarielle Urkunden noch Gerichtsentscheidungen und -protokolle, Erb- und Ehescheine, usw. Manche dieser Unterlagen können vor Jahrzehnten erstellt worden sein. Oft liegen sie nicht mehr vor und müssen ermittelt und beschafft werden. Die Nachteile dieses Systems werden z. Teil durch das Rechtsinstitut der Ersitzung ausgeglichen. Nach Ablauf der gesetzlich vorgesehenen Frist (5 bzw. 10 Jahre) kann der Nichteigentümer, Besitzer einer Immobilie, unter bestimmten Voraussetzungen Eigentümer werden. Auf der anderen Seite sind diese kurze Ersitzungsfristen ein weiterer Grund für die besondere Sorgfalt, die für den Eigentümer einer Immobilie in Bulgarien geboten ist.